日本住房空置率高企 存量住宅資產(chǎn)供需不平衡
最近，日本開(kāi)始議論的一個(gè)話(huà)題是大量的閑置住宅，特別是安倍經(jīng)濟學(xué)這一年多來(lái)，東京等大城市為中心出現了局部的房地產(chǎn)熱，這種強烈的對比漸漸地進(jìn)入了人們的視線(xiàn)。按照日本官方統計在2013年沒(méi)人住的閑置住宅高達820萬(wàn)戶(hù)，占比為13.5%之多。這中間屬于別墅等第二居所的住宅只有40萬(wàn)戶(hù)，至少有高達780萬(wàn)戶(hù)基本屬于找不到租戶(hù)的閑置房。
另一面，日本媒體卻積極的報道不少公司職員甚至家庭主婦積極投資于住宅出租事業(yè)。甚至在典型的“貧困地區”北海道也出現了年租金收入超過(guò)6億日元的個(gè)人投資者。現在日本持有住宅資產(chǎn)并具有租金收入的“個(gè)體戶(hù)”高達320萬(wàn)人，是投資股市的散戶(hù)的四分之一左右。起初積極支持投資出租房的人們也經(jīng)常拿股票投資的不易來(lái)比較自己發(fā)現的煉金術(shù)，在他們看來(lái)股票市場(chǎng)參與者眾多，面臨的競爭對手不是一心想剝削散戶(hù)的券商，就是哈佛畢業(yè)的華爾街精英，而投資額度為幾千萬(wàn)到十億日元的住宅用來(lái)出租，就省心得多。
因此這門(mén)生意現在越來(lái)越熱，對于銀行而言，零利率時(shí)代加上大企業(yè)的不差錢(qián)（手頭現金過(guò)剩），2%以上的融資利率的確是一門(mén)好生意。加上安倍經(jīng)濟學(xué)的推波助瀾，這兩年不少金融機構在這個(gè)領(lǐng)域的貸款金額超過(guò)20%，這種個(gè)人住宅投資領(lǐng)域的生意屬于日本國內為數不多的確確實(shí)實(shí)的增長(cháng)點(diǎn)。由于日本將在2015年提升遺產(chǎn)繼承稅率，用于租借的住宅稅率較低，也直接或間接的刺激了這種投資熱。
但1990年代以后，日本的家庭數量和住宅房屋數量的差距越來(lái)越大，到2013年末相對于6063萬(wàn)戶(hù)住宅，日本家庭單位僅為5264萬(wàn)戶(hù)。由于2019年日本家庭數量將到達頂峰開(kāi)始下降，這種結構上的供需矛盾預計將更為突出。一些民間研究機構估算，按照日本政府公布的數字而言，日本全國的住宅資產(chǎn)價(jià)值約為340萬(wàn)億日元（2012年），13.5%的閑置住宅意味著(zhù)50萬(wàn)億日元左右的資產(chǎn)沒(méi)有得到合理利用。
作為一種普遍的趨勢，人口結構的變化毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )導致農村的閑置率以及閑置速度遠遠超過(guò)城市，人口進(jìn)一步向醫療教育等公共服務(wù)相對便利的城市集中，資產(chǎn)價(jià)值的相對差距也勢必擴大。但實(shí)際上住房閑置的地域分布和結構并非單純平均那么簡(jiǎn)單，上述50萬(wàn)億日元的數據顯然更多的是吸引眼球。一個(gè)典型的例子是全日本第二大城市大阪的閑置率高達17.2%，遠遠超出全國平均，但和北海道并列為日本最典型的“貧困地區”的沖繩僅為10.4%左右。
即便同樣的都市圈，由于條件不同，投資物業(yè)的投資回報率也相差甚遠。現在早期積極投身于個(gè)人投資物業(yè)的一些導師們所強調的競爭環(huán)境優(yōu)勢實(shí)際上已經(jīng)不再明顯，他們期望投資者嚴守的安全邊際毛收益率13%-18%已經(jīng)很難實(shí)現了，甚至有些投資者的物業(yè)僅僅能達到4%多。因此日本目前實(shí)際上不僅存在前述的存量住宅資產(chǎn)供需不平衡的問(wèn)題，由于超寬松的金融環(huán)境，利率水平和投資風(fēng)險出現的不平衡問(wèn)題也包含著(zhù)另一個(gè)宏觀(guān)問(wèn)題的膨脹。