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　　在美國購房手續相當繁瑣 置業(yè)費用一籮筐

　　因宏觀(guān)調控嚴厲，不少?lài)藢⒅脴I(yè)眼光投向海外，而美國樓市因出現回暖跡象，讓不少?lài)擞鍪仲徺I(mǎi)，但置業(yè)美國也并非像不少前來(lái)國內拉客的項目宣傳的那樣容易，置業(yè)的費用和風(fēng)險如同陷阱，隨時(shí)可能等在路上。所以，如果對美國房地產(chǎn)市場(chǎng)不熟悉，建議有興趣的買(mǎi)家可以先登錄專(zhuān)業(yè)公司的網(wǎng)站比如http://www.windhamchina.com或者美國專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站http://guests.themls.com，http://www.realtor.com等，先行了解美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，然后可以根據自己的預算和傾向的城市，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )和在線(xiàn)經(jīng)紀人進(jìn)行交流后，再看看哪類(lèi)房產(chǎn)比較適合自己。另外，參加由專(zhuān)業(yè)置業(yè)公司組織的赴美看房團，又或者去到美國之后，找口碑較好的經(jīng)紀人帶領(lǐng)看房，也是在美國置業(yè)必須要做的準備工作。

　　購房手續相當繁瑣

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀人朱玉女士告訴記者，在美國申請貸款不僅繁復而且難度比較大，通常美國的貸款機構及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民。當海外其他身份買(mǎi)家想要申請貸款買(mǎi)房時(shí)，首付得增加，獲批率才會(huì )增加。但究竟增加到多少，并沒(méi)硬性要求。也并不是每家機構都會(huì )提供此類(lèi)貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會(huì )有這類(lèi)提供貸款的機構。2008年后，很多大的機構要求申請貸款者至少提供40%~50%的首付。客戶(hù)必須要提供相當多文件，比如有效護照并顯示有效簽證頁(yè)、個(gè)人簡(jiǎn)介，2~3封出于買(mǎi)家本國的銀行，信用卡機構、貸款機構的信用證明等，以證明買(mǎi)家及時(shí)還款的能力。雖然個(gè)人資產(chǎn)證明不是必備，但若有，可能會(huì )幫買(mǎi)家減少首付金額或拿到較低貸款利率。

　　房屋轉讓增值稅不少

　　置業(yè)費用包括買(mǎi)房時(shí)候的各種費用，比如驗房費、律師費，購房之后每年要繳納的房地產(chǎn)稅，以及購房后的翻修費用以及維護費用。如果要進(jìn)行房屋托管，還必須每年給托管公司6%的房?jì)r(jià)再加上每個(gè)月100多美元的托管費或者給經(jīng)紀人至少一個(gè)月的租金等等。再加上房屋轉讓時(shí)還要為增值部分繳納個(gè)人所得稅，就算沒(méi)有房?jì)r(jià)近年來(lái)持續下跌這個(gè)因素，投資美國房產(chǎn)都難以讓投資人賺到大錢(qián)。

　　在洛杉磯生活多年的吳小姐表示，如果買(mǎi)房的花費是50多萬(wàn)美元，那么每年的房地產(chǎn)稅至少要5000多美元，住10年僅房地產(chǎn)稅就要繳5萬(wàn)多美元。而在購房后，對房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單翻新的費用則至少在1萬(wàn)~3萬(wàn)美元，而且這還是較小規模房子需要的費用。如果是大房子，翻修費用會(huì )因為自己對材料的選擇而難有上限。洛杉磯的房產(chǎn)經(jīng)紀人張小姐介紹，在美國轉讓房產(chǎn)時(shí)，如果有增值部分還需就這一部分繳納個(gè)人所得稅，“比如按照你目前的收入水平個(gè)人所得稅的稅率是25%，那么你轉讓房產(chǎn)時(shí)，如果賣(mài)房賺了50萬(wàn)美元，就得按50萬(wàn)美元的25%來(lái)繳納個(gè)人所得稅。在洛杉磯地區的一些成熟居住區，很少會(huì )有新房放賣(mài)，人們除非到其他城市生活，否則會(huì )在一套房子里生活很長(cháng)時(shí)間。

　　靠出租獲利碰到賴(lài)租租客損失巨大

　　不過(guò)，美國比較高昂的房租還是會(huì )讓投資者有較穩定的收入。據了解，洛杉磯地區一些新興的住宅區，總價(jià)30萬(wàn)美金左右的能租到2000美元左右，在除去各種相關(guān)費用后，租金回報率大約能達到5%。“當然租房給人也有風(fēng)險，如果租戶(hù)夫妻倆都失業(yè)而無(wú)力負擔房租的話(huà)，我們會(huì )幫助屋主驅趕租客，律師費大約要1250元美金，警察來(lái)到驅逐租客又得用大約45~90天。所以如果遇到這種租客，屋主就會(huì )有比較大損失。所以通過(guò)經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人找到合適的租客也很重要。”房產(chǎn)經(jīng)紀ANDY認為投資房產(chǎn)肯定會(huì )有各種風(fēng)險存在。

　　美國房產(chǎn)稅沒(méi)想象那么高

　　除了繁復的手續外，房地產(chǎn)稅(當地人也會(huì )稱(chēng)之為地價(jià)稅)也是有意投資美國房產(chǎn)的人們最關(guān)心的一項費用。在上海和重慶陸續開(kāi)征房地產(chǎn)稅后，很多人也對一直征收房地產(chǎn)稅的美國非常好奇。

　　通過(guò)記者此次美國行的了解，美國大部分地區的房地產(chǎn)稅在0.5%~2%，一般來(lái)說(shuō)，比較成熟的舊區的房產(chǎn)稅相對低一些，而新發(fā)展區域的房產(chǎn)稅則比較高。洛杉磯地產(chǎn)經(jīng)紀ANDY介紹，以洛杉磯以東地區的一些新發(fā)展區來(lái)算，房產(chǎn)稅大約為2%，但因為那邊房?jì)r(jià)比較低廉，因此實(shí)際每年支付的資金反而沒(méi)有舊區多，一年分兩次征收的辦法，讓業(yè)主每次承受的負擔不用那么大。另外，在房?jì)r(jià)下跌階段，房地產(chǎn)稅也會(huì )相應減少而且，房地產(chǎn)稅還可以抵扣個(gè)人所得稅，比如一個(gè)人年薪為6萬(wàn)美元，而房地產(chǎn)稅為5000美元，那么他將最多按照55000美元的收入來(lái)繳稅。 

　　居民是房產(chǎn)稅受益者

　　威翰地產(chǎn)有關(guān)負責人向記者詳細分析了美國房地產(chǎn)稅的情況。通常人們所指的美國房地產(chǎn)稅是由地方政府定期(一年或者半年)根據房地產(chǎn)估價(jià)對房地產(chǎn)所有人征收的一種稅。各縣、各市征收的房地產(chǎn)稅稅率會(huì )有很大差異，甚至小到每個(gè)社區的稅率都有差別。而一般其實(shí)際稅率最高的可能達到2.5%以上，而最低甚至低于0.5%。房地產(chǎn)稅的名義稅率由地方政府制定，而其實(shí)際需要繳納的稅率則是名義稅率通過(guò)一定的計算處理而得出的。由于房地產(chǎn)估價(jià)的計算方法各不相同，有的是房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)值，有的則有一個(gè)估價(jià)比率，使其僅為房產(chǎn)價(jià)值的一部分，更有的則是通過(guò)房屋租金來(lái)計算的，所以美國房地產(chǎn)的實(shí)際稅率并非我們所聽(tīng)說(shuō)的那么高，通常遠遠低于名義稅率。而紐約曼哈頓公寓的房地產(chǎn)稅稅基是根據其租金來(lái)估算的，一定租金的房屋相對有一定數額的房地產(chǎn)稅。當每月租金高于每平方米35.94美元時(shí)，其稅率為固定的每平方英尺10.59美元。

　　雖然美國的房地產(chǎn)所有權人需要定期繳納相對沉重的房地產(chǎn)稅，但是他們卻是實(shí)實(shí)在在的受惠者。美國的房地產(chǎn)稅一般用于地方學(xué)區、警察、消防、環(huán)境衛生、圖書(shū)館等支出。

　　特別提醒

　　勿輕信購房可獲綠卡

　　中國人在美國買(mǎi)房的熱潮成為當下的熱門(mén)話(huà)題，當然也有專(zhuān)業(yè)人士提醒中方置業(yè)者須做足功課，不要被騙。對于有業(yè)者宣稱(chēng)，只要購房400萬(wàn)美元就得以申辦美國綠卡，移民律師對此指出，利用購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)申辦移民身份是沒(méi)有可能的。

　　目前美國房市，是40年來(lái)僅見(jiàn)的低房?jì)r(jià)時(shí)間，又適逢人民幣匯率上升，在目前美國失業(yè)率攀升、房地產(chǎn)業(yè)持續下滑的情況下，許多人希望美國空置的房產(chǎn)能更多地被購買(mǎi)力極強的中國市場(chǎng)消化。

　　專(zhuān)家提醒，對賣(mài)房團中一些宣傳的內容，置業(yè)者還是要相當小心。首先，買(mǎi)房者不可能在美國得到貸款，一切都要以現金的方式進(jìn)行。交易過(guò)程應當慎重。在取得房產(chǎn)的過(guò)程當中，不要上當受騙。對海外的一些經(jīng)紀人，也要通過(guò)法律程序，進(jìn)行小心的選擇。

　　移民律師張軍表示，他的一些朋友及客戶(hù)，都紛紛就賣(mài)房團的事情致電給他。人們尤其對買(mǎi)房子可以辦綠卡感興趣。當地的新聞甚至報道，業(yè)者向大陸民眾宣稱(chēng)，只要購房400萬(wàn)美元，就得以申辦美國綠卡。

　　對此，張軍指出，利用購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)申辦移民身份是沒(méi)有可能的。投資移民一定要投資實(shí)業(yè)且創(chuàng )造工作機會(huì )。買(mǎi)房屋屬自住，無(wú)論是價(jià)值多少，都不可能僅依此申辦綠卡。

　　他說(shuō)，奧巴馬政府上臺后倡導外國人前來(lái)投資移民。但是，美國政府本身并不擔保任何東西。投資移民是一種個(gè)人行為，一定要通過(guò)相關(guān)的法律程序來(lái)申請。當前人們常聽(tīng)說(shuō)的一些高失業(yè)地區、偏遠地區投資移民等，都一樣要走相同的程序，政府并不會(huì )介入其中。

　　但是他表示，有一種可能通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)辦綠卡，就是購買(mǎi)商業(yè)辦公樓或者倉庫，并在其中進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。當達到投資移民的條件，就可申請投資移民。 記者 黃瑤 

　　華人置業(yè)故事

　　想享受長(cháng)島好學(xué)區

　　年入至少20萬(wàn)美元

　　王先生 居住區：長(cháng)島納蘇郡

　　在某大型保險公司工作的王先生，于去年在長(cháng)島納蘇郡購置了一套套內面積約300平方米的房產(chǎn)，總價(jià)為78萬(wàn)美元(折合人民幣約510萬(wàn)元)，裝修約17萬(wàn)美元。王先生告訴記者，能在納蘇郡置業(yè)的家庭，還是需要相當的經(jīng)濟實(shí)力，家庭年收入至少要20萬(wàn)美元以上，因為這里有著(zhù)名的中學(xué)，是典型的好學(xué)區。他每年需支付約1.5%的房產(chǎn)稅，即約1.2萬(wàn)美元。事實(shí)上，地方學(xué)區的財政收入主要就來(lái)自于該地區的房地產(chǎn)稅。學(xué)區內有小學(xué)、初中、高中，建校舍、設備、老師的薪水都是由學(xué)區稅收支付。住在學(xué)區內，可免費就讀公立學(xué)校的原因就在于此。房地產(chǎn)稅里，不僅繳納了學(xué)費，同時(shí)也付了免費校車(chē)接送的車(chē)資。美國的公立中小學(xué)的教育質(zhì)量差別也相當大，好學(xué)區的房?jì)r(jià)高，能買(mǎi)的人學(xué)歷，收入高。房?jì)r(jià)高，學(xué)校得到的學(xué)區稅收也多，能請好的老師，買(mǎi)好的設備，吸引更多的家長(cháng)在這個(gè)學(xué)區買(mǎi)房置產(chǎn)。

　　想換好學(xué)區

　　要多掏100萬(wàn)美元

　　蘇小姐 房屋所在區域：Pasadena

　　蘇小姐及她的先生2008年購買(mǎi)了一套有三個(gè)房間的獨立屋，房?jì)r(jià)為55萬(wàn)美元，房屋計價(jià)部分大約為160平方米，包括前庭后院大約600平方米。蘇小姐夫妻為該房子支付了兩成首付，其余款項做了30年貸款，每個(gè)月月供大概需支付2000多美元，每年還要支付5000多美元的房地產(chǎn)稅。對于像蘇小姐這種夫妻雙方都有工作的美國年輕夫妻來(lái)說(shuō)，雖然衣食住行的花費并不算大，但她也不認為自己會(huì )有余力再投資房產(chǎn)。“如果你第一套房子還在貸款的話(huà)，第二套房很難獲得銀行的貸款。另外在美國養孩子的成本并不低，我打算在未來(lái)3年內生兩個(gè)小孩。”為孩子的教育打算，蘇小姐想換一個(gè)好學(xué)區的房子，雖然隔著(zhù)一條街，但那里的房子好的就要150萬(wàn)美元左右。

　　現金買(mǎi)房有九個(gè)步驟

　　根據職業(yè)經(jīng)紀人的介紹，記者了解到海外買(mǎi)家現金買(mǎi)房主要有以下幾個(gè)步驟

　　1.到美國找當地銀行，咨詢(xún)開(kāi)戶(hù)，設法快速匯入足夠資金。

　　2.找到合意房屋后，簽署意向合同(sales binder or offer)，由經(jīng)紀馬上遞交賣(mài)家。上面會(huì )有買(mǎi)方的出價(jià)(offer price)，簽正式合同(contract of sale)時(shí)需付定金(cash deposit)，正常是10%。房屋成交日支付的余款(cash at closing)。意向合同上還有一些附屬內容，比如買(mǎi)方希望的交房日期，買(mǎi)方的律師聯(lián)系方式等。簽這份意向合同時(shí)，買(mǎi)家需交幾百美元至幾千美元的支票表示出價(jià)誠意(good faith deposit)，有時(shí)甚至達到房屋總價(jià)的2%~5%。談價(jià)失敗后支票會(huì )由經(jīng)紀退還。有些房主還會(huì )要求提供買(mǎi)方的付款能力證明(proof of funds)。

　　3.買(mǎi)賣(mài)雙方達成共識后(短至一天內，長(cháng)達逾月)，屋主會(huì )在最終的意向合同上簽字確認價(jià)格。 

　　4.建議馬上聯(lián)系執照工程師或執照驗屋人員，在屋主同意的日期驗屋。驗屋費用在紐約一般是幾百元至一千多美元。檢驗過(guò)程需要幾個(gè)小時(shí)，一般1~3天之后得出報告。專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀人一般都會(huì )建議買(mǎi)家驗屋，驗后沒(méi)有問(wèn)題自然最好；驗后有問(wèn)題，也可有理有據再與屋主協(xié)商，或修繕或減價(jià)或中止交易。

　　5.驗屋結果無(wú)爭議后，雙方律師開(kāi)始準備合同直至買(mǎi)賣(mài)雙方對合同文本各項條款無(wú)異議后，買(mǎi)方簽合同并支付10%定金，這筆錢(qián)通常會(huì )送至賣(mài)方律師放入第三方保管賬戶(hù)(escrow account)內。如果買(mǎi)家無(wú)正當理由單方中止合同，將會(huì )失去這筆定金。

　　6.買(mǎi)方律師會(huì )在賣(mài)方簽合同后馬上委托產(chǎn)權調查公司進(jìn)行房屋產(chǎn)權調查(title research)，調查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶(hù)主資料，有無(wú)任何未解決的法律糾紛問(wèn)題等等。調查費用由買(mǎi)方支付，通常幾百元美金，需2~4個(gè)星期。有時(shí)買(mǎi)方律師也會(huì )在買(mǎi)方授權下提前開(kāi)始產(chǎn)權調查以節省時(shí)間。

　　7.在以上步驟都沒(méi)有問(wèn)題的情況下，在過(guò)戶(hù)前兩天或最好前24小時(shí)，經(jīng)紀人帶著(zhù)買(mǎi)方再次查看房屋(final walk-through)。確定自上次看房到現在房屋無(wú)大的變化及損壞。

　　8.如果一切順利，在過(guò)戶(hù)日大家會(huì )面辦交房手續。通常會(huì )在賣(mài)方律師的辦公地點(diǎn)(若貸款則可能是銀行律師指定地點(diǎn))。買(mǎi)家需帶好自己有效身份證明(如駕照、護照或綠卡等)及現金支票。買(mǎi)方需在這時(shí)付清剩余房款和房屋過(guò)戶(hù)費(closing cost)。相對貸款買(mǎi)家，現金買(mǎi)家所付房屋過(guò)戶(hù)費用很少，不同情況不同數目。

　　9.過(guò)戶(hù)手續結束。客戶(hù)可以從原屋主手中接過(guò)鑰匙成為房屋的新主人，并會(huì )在1~3個(gè)星期內收到正式房契(Original Recorded Deed)。

　　購買(mǎi)一手物業(yè)流程

　　購買(mǎi)一手物業(yè)與二手房又有不同。由The Moinian Group開(kāi)發(fā)的W New York Downtown包括酒店和公寓兩部分，是新世貿中心附近唯一在售的可居住項目，也是目前正在積極向中國客戶(hù)推薦的項目。據介紹，33~56層的159個(gè)單位中，一房單位(約60~80平方米)售價(jià)從117.5萬(wàn)美元起(折合人民幣約764萬(wàn)元)，兩房單位(約100~117.5平方米)售價(jià)從201萬(wàn)美元起(折合人民幣約1300萬(wàn)元)，而53~56層的樓頂單位售價(jià)主要為134萬(wàn)美元到260萬(wàn)美元(折合人民幣約871萬(wàn)~1690萬(wàn)元)。

　　1.選定物業(yè)，通過(guò)書(shū)面offer(出價(jià))的形式議定價(jià)格并通過(guò)現金支票或電匯支付10000美元左右的誠意金；

　　2.律師審核交易相關(guān)的文件，確認物業(yè)產(chǎn)權清晰可售；

　　3.簽署購買(mǎi)協(xié)議，支付10%左右的定金至律師的信托賬戶(hù)；

　　4.準備業(yè)主委員會(huì )要求填寫(xiě)的購買(mǎi)申請并完成審批；

　　5.確認過(guò)戶(hù)日期和過(guò)戶(hù)費用清單；

　　6.支付交易余款至律師信托賬戶(hù)；

　　7.在過(guò)戶(hù)日由本人或授權律師(POA)出席并簽署相關(guān)文件完成過(guò)戶(hù)。

　　涉及的主要費用：

　　律師費Attorney (Lawyer) Fees:$1000~ $3000

　　登記費Recording Fees:$100~$200

　　交易稅Property Transfer Tax:1.825%

　　產(chǎn)權保險費Title Fee:0.5%~0.8%

　　豪宅稅(100萬(wàn)美元以上的物業(yè)) Mansion Tax:1%

　　新業(yè)主物業(yè)費捐助 Working Capital Fund Contribution:2個(gè)月物業(yè)費

　　物業(yè)費調整結算Common Charge Adjustments *

　　房地產(chǎn)稅調整結算Property Tax Adjustment *