新政出臺"一針見(jiàn)血" 成都樓市最先復蘇
在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)10月29日的《焦點(diǎn)關(guān)注》對話(huà)現場(chǎng)，來(lái)自成都房地產(chǎn)界的一線(xiàn)操盤(pán)手就政府“救市”政策進(jìn)行了不同層面的探討，“不管從消費者還是開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，我都希望能夠在第二套房上做一些政策突破，”宏信地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監蘭飛說(shuō)道，“從我們一線(xiàn)銷(xiāo)售情況來(lái)看，出于改善型需求，想換房的人也占了很大一部分”。 我們先一起回顧一下“救市新政”： 10月22日新規要求：從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。 該規定還指出：金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時(shí),下調個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。 成都業(yè)內普遍認為，“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”和“改善型普通自住房”這兩點(diǎn)將為地方政府留下可因地制宜自主操作的空間。特別是“改善型普通自住房”，這一概念現在雖然存在一些爭議，但是可以肯定地說(shuō)，這對第二套房的購置出現了松口的跡象。 “改善型住房”市場(chǎng)巨大 來(lái)自易居西部不動(dòng)產(chǎn)前期調查結果顯示，最適合居住的是120平米左右的房子，其營(yíng)銷(xiāo)總監唐國慶笑著(zhù)說(shuō)：“其實(shí)很多人，包括我自己也渴望換一套120平米的房子，但是迫于首付和每個(gè)月的月供壓力太大了，如果二套房政策出來(lái)的話(huà)，肯定會(huì )改善購房者的信心，因為剛性需求畢竟存在的，只是現在很大一部分客戶(hù)不敢下手。” 新政出臺后，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)與華西都市報聯(lián)合開(kāi)展了一項網(wǎng)絡(luò )調查，共計2502人參與，其中有61%的網(wǎng)友表示打算在半年后買(mǎi)房。此外相關(guān)機構對兩年內有購房需求的人群調查后發(fā)現，準備購房者年齡以26-30歲居多。“現在的換房主體以70年代為主導，這部分人換房需求很大，他們又是社會(huì )的精英階層。”寬堂（同筑）機構首席策劃師冉衛國分析說(shuō)。 “買(mǎi)改善性住房的人比第一次置業(yè)的人經(jīng)濟實(shí)力會(huì )更強一些，從年齡上來(lái)講，也會(huì )更成熟、理智一些，這部分的需求實(shí)際上因為前段時(shí)間的政策影響，被打壓得很厲害。其實(shí)這部分人的需求，應該是社會(huì )的中堅力量，如果這部分能釋放出來(lái)，對內需應該可以有比較大的拉動(dòng)。” 蘭飛如是說(shuō)。 “接下來(lái)，銀行也許會(huì )在存款利率上有一些調整，因為存款利息如果比貸款利息還高，這是無(wú)法延續的。要么是銀行的細則會(huì )卡得很?chē)溃糟y行細則遲遲沒(méi)有出臺，就是在進(jìn)行權衡。” 而在我們后續的采訪(fǎng)中，業(yè)內普遍認為，要更好地發(fā)揮政策的效力，就必須把“改善性住房”進(jìn)行政策界定，為購買(mǎi)力較強的那部分群體找到下單的突破口，同時(shí)也為各個(gè)領(lǐng)域帶來(lái)最有力的支撐點(diǎn)。 新政刺激樓市回暖 中國人民銀行決定，從2008年10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%，下調0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準利率由現行的6.93%下調至6.66%，下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。 分析人士認為，此舉的目的除了提高金融市場(chǎng)流動(dòng)性外，也表明了國家拯救房市與股市的決心。 在今年成都樓市的價(jià)格戰之下，一些開(kāi)發(fā)商反映房?jì)r(jià)已經(jīng)跌過(guò)頭，并低于成本價(jià)，早希望國家采取相應的措施救市。冉衛國認為，今年房地產(chǎn)的下行，根本的原因在于供求關(guān)系。降低購房者的壓力，降低首付，降低利率，是針對真實(shí)需求采取的必要措施。 從宏信房產(chǎn)項目售樓部的情況來(lái)看，購房者對22日新政非常敏感，都在向工作人員了解能不能享受這個(gè)政策、銀行的按揭利率怎么算。 “客戶(hù)對政策的關(guān)注，也造成了來(lái)訪(fǎng)量的上升，政策最重要的是建立了人們對樓市的信心。”營(yíng)銷(xiāo)總監蘭飛判斷，新政可能對銷(xiāo)售的刺激作用不會(huì )很快地顯現出來(lái)，但是會(huì )在一個(gè)時(shí)間段里逐步顯現出來(lái)。 10月27日，大連萬(wàn)達董事長(cháng)兼集團總裁王健林在成都會(huì )見(jiàn)媒體時(shí)就曾表示，國家這些出手救市政策是必要的，但最好是要打組合拳。 成都樓市最先復蘇 最近，成都房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理研究會(huì )、成都市房地產(chǎn)交易中心和四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所聯(lián)合發(fā)布——《2008年成都秋季房交會(huì )購房者置業(yè)需求調查報告》。通過(guò)對兩年內有購房需求的購房意向者調查，發(fā)現93%購房者認為成都依然宜居，準備購房者年齡以26-30歲居多。 2008年的秋交會(huì )，各地成交情況均以“慘淡”二字形容，只有成都可以談得上“豐收”，成交各類(lèi)房屋3134套，成交金額15.77億元。單從交易量上看，房交會(huì )5天時(shí)間達到最近3個(gè)月單月平均交易量的70%左右。 “不是因為我是四川人就說(shuō)成都好，我非常看好成都的潛力，不然我也不會(huì )現在投入80億建設新項目”，說(shuō)這番話(huà)的是大連萬(wàn)達的王健林，近日萬(wàn)達才與成都金牛區政府簽約打造8個(gè)錦江萬(wàn)達體量的大型項目。 王健林堅信，四川有幾千年的文化，不會(huì )僅因地震就消失，而且成都市政府在優(yōu)惠政策方面，總是走在前面，加上震后各地對四川的支持，成都樓市相對于其他城市來(lái)說(shuō)，將會(huì )是恢復得最快的。 “不是說(shuō)成都恢復得很好，應該說(shuō)成都本身一直都很好，”冉衛國對成都顯現還更加看好，他分析說(shuō)，成都是一座很有生命力的城市，或者是叫一座頑強的城市。“5.12”的打擊應該遠比經(jīng)濟危機對我們的影響要大，但是成都在這種最低谷的情況下，交易量還是跟02年03年看齊，這在中國其他城市看來(lái)是不可思議的。 在易居投資營(yíng)銷(xiāo)總監唐國慶看來(lái)，廣州的房企幾乎是上市企業(yè)，而北京是以國有企業(yè)為主導，而成都市場(chǎng)不同，國外的，沿海的，本地的房企都有，包容性更強，房地產(chǎn)市場(chǎng)也更為良性。 逢低購入見(jiàn)好就收 “今年的最后兩個(gè)月，應該可以下手了，”唐國慶分析，“從消費者的心理，以及開(kāi)發(fā)商本身資金狀況來(lái)說(shuō)，現在都是低點(diǎn)了。07年開(kāi)發(fā)商拿的土地都是天價(jià)，現在他們需要資金，明年供應的項目相對來(lái)說(shuō)比今年少一些，但是我們剛性需求是有的，所以不要指望明年房?jì)r(jià)會(huì )更低，中長(cháng)期來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)還是看好的。” “我問(wèn)我朋友‘為什么我們炒股不能掙錢(qián)？’我朋友就說(shuō)，‘你是不是正常人？’我說(shuō)‘是’，他說(shuō)‘那就對了。’”唐國慶接著(zhù)說(shuō)，“在中國人很多人的心態(tài)就是看跌的時(shí)候就不管，看漲的時(shí)候就追捧，我們有時(shí)候要給自己一些理性，既然我們現在分析，房?jì)r(jià)已經(jīng)跌到了一定程度了，這個(gè)價(jià)格是我們可以承受的，就完全可以下手了，我們是買(mǎi)來(lái)居住的，就不要指望它也許再跌幾百塊。而且房?jì)r(jià)跟股市有一個(gè)本質(zhì)的區別，畢竟是不動(dòng)產(chǎn)，從長(cháng)期來(lái)看是升值的，永遠都會(huì )漲上去的。” 冉衛國透露，據他從相關(guān)渠道了解到，光是武侯區流動(dòng)人口就有45萬(wàn)，也就是成都六城區的流動(dòng)人口跟在六城區的有戶(hù)口的人數是一樣的，他認為，成都將來(lái)的購房需求是非常大的，還可以再造一座城，這足夠支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)往前發(fā)展十年以上。 “買(mǎi)房子不能完全跟炒股的心態(tài)搞成一樣，股市下跌很多人都不敢進(jìn)去了，房?jì)r(jià)的心態(tài)也搞成這樣了。” 冉衛國的觀(guān)點(diǎn)是，現在買(mǎi)房都是自住的，GDP和CPI在上漲，房?jì)r(jià)長(cháng)期來(lái)看是沒(méi)有理由一直往下降的。 一個(gè)月前，在華爾街遭遇前所未有的金融危機時(shí)，美國著(zhù)名投資者股神巴菲特將以每股港幣8元的價(jià)格認購2.25億股比亞迪公司的股份，約占比亞迪本次配售后10%的股份比例，本次交易價(jià)格總金額約為港幣18億元。逢低購入，是巴菲特長(cháng)期堅持的增持原則。 1987年，巴菲特投資可口可樂(lè )，2003年，可口可樂(lè )股票市值達到101.50億美元，15年間增長(cháng)了681%，為巴菲特賺取了88.51億美元的收益！ 據美國彭博通訊社公布，在8月29日至10月1日的33天里，巴菲特凈財富增加了80億美元，達到580億美元，取代微軟聯(lián)合創(chuàng )始人蓋茨成為美國首富。 股神巴菲特的經(jīng)典語(yǔ)錄也許對于其他場(chǎng)合也適用：“股票市場(chǎng)里只有兩個(gè)東西：恐懼和貪婪，只是在別人恐懼的時(shí)候我貪婪，在別人貪婪的時(shí)候我恐懼。” | ||||